关于农村宅基地制度改革试点地区改革问题与思考

宅基地改革试点地区推进农村宅基地制度改革已取得阶段性成效，但还存在集体所有权虚置、资格权不明、使用权流转不活等问题，要推进宅基地改革，需加强宅基地集体管理，确权成员资格，放活使用权流转。2015年，党中央、国务院部署“三块地”改革，在全国范围内选定33个试点县，其中，15个试点县进行宅基地改革，作为农村“三块地”改革重要组成部分的农村宅基地制度改革自此发端。2017年，中央决定将宅基地改革试点范围扩大到33个县。2018年，农村宅基地“三权分置”改革由中央一号文件首次提出，2020年，作为强化农村补短板工作重点改革任务的宅基地“三权分置”再次进入中央一号文件；2020年9月，新一轮的农村宅基地改革试点开启，范围进一步扩展至104个县（市、区）以及3个地级市。各试点地区在大力推进农村宅基地制度改革、保障农民权益等方面进行了大胆探索和尝试，取得了有益经验。为深化试点探索、推进农村宅基地制度改革，现归纳、概括宅基地试点地区改革成效，剖析存在问题，提出纾困策略。

一、农村宅基地制度改革试点地区改革成效

（一）宅基地闲置得到盘活，城乡发展得以融通

在试点地区基层干部群众的积极推动下，试点地区农村闲置宅基地得以盘活，为城乡建设提供用地，融合融通城乡发展。截至2020年底，江西省鹰潭市余江区、浙江省象山县分别盘活闲置宅基地330hm2和2.11万m2，四川省泸州市泸县新增约0.07万hm2建设用地指标。浙江省义乌市在对宅基地退出模式的探索中，建立并逐步完善了城乡新社区集聚和“集地券”制度。通过建设城乡新社区，实现农户住宅向社区住房的置换，农民变市民，村庄变社区，原农户退出的宅基地转换为国有建设用地或复垦为基本农田；义务的“集地券”与重庆的“地票”制度均是创新了城乡建设用地增减挂钩制度。据统计，截至2019年底，外出务工需租城镇住房农民工2.9亿人，同时，他们也造成农村房屋闲置。构建城乡统一房屋租赁市场，在一定程度上解决了城乡租赁市场不平衡的问题。

（二）宅基地价值得到显化，民生“三感”显著提高

2011—2021年，我国农村新增5.94亿m2闲置农房，折合市价约400亿元。宅基地制度改革试点地区的改革措施保障了农民群众的住宅功能，显化了宅基地财产属性，提高了农民收入，提升了农民群众的获得感、幸福感、安全感。

1.一户一宅制度改革保障农户基本居住权。目前，一些地方存在一户多宅或面积超标等现象，江西省鹰潭市余江区积极探索“一户一宅”制度，明确“一户标准，界定“一宅”概念，有效解决了日益严重的“空心村”和宅基地闲置的问题，使大量闲置浪费的宅基地得以利用。

2.宅基地腾退流转使宅基地经济价值得以显化，增加了农民收入。宅基地制度改革的主要模式有市场退出模式、使用权流转模式和宅基地置换模式，使用权流转包括租赁、抵押、入股、转让和共建，宅基地置换包括置换住房、置换住宅和置换地票。截至2018年底，全国参与改革试点工作的33个县（市、区）累计腾退闲置宅基地约0.56万hm2，农房抵押贷款完成5.8万宗，111亿元。

（三）闲置宅基地得到利用，乡村新产业得到发展

2021年正式发布的《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》，明确提出，以尊重农民自身意愿为前提，以统一规划为基本原则，农户对自身拥有合法使用权的闲置宅基地或闲置住房可以自主经营，也可以通过出租、入股等方式与其他经营主体合作，用于发展各类乡村新产业。经营范围包括但不限于农产品初加工、乡村旅游、电子商务、餐饮民宿、康养服务等，旨在对农户或集体经济组织盘活闲置资源的行为进行引导和规范，增加农户收益。

1.经营模式多样化，有自主经营的，有出租转让的，转让的主体有城市返乡的，有工商资本下乡的，如山东费县36户宅基地被华箴集团以260多万元一次性流转，该集团通过将流转农房修缮改造，发展高端民宿，提升乡村旅游产业服务水平，或者建设红色记忆馆、乡村记忆馆